NIERUCHOMOŚĆ-KREDYT-HIPOTEKA

Opis książki

Publikacja opisuje kolejny ważny fragment rynku nieruchomości dotyczący istotnych aspektów jego finansowania. Jak pisałem w ostatniej książce opublikowanej w naszej serii pt. Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, w systemie rynku nieruchomości można wyróżnić cztery podsystemy: inwestowania, obrotu, zarządzania i finansowania. Właśnie ten ostatni obszar próbują naświetlić Autorzy niniejszej publikacji. Na związki pomiędzy rynkiem nieruchomości a rynkiem finansowym można patrzeć w różny sposób. Zespół pod redakcją Gabriela Główki, mający znakomite przygotowanie od strony finansowej i prawnej, utrzymał jednak konwencję naszej serii i prezentuje zagadnienia w taki sposób, aby stały się bliskie wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości, a nie tylko finansistom.

Ostatnie lata szczególnie wyraźnie pokazały, jak wielki może być zwrot z inwestycji w nieruchomości, pod warunkiem jednak racjonalnego zachowania inwestora, po uwzględnieniu przez niego ryzyka, z którego musi nie tylko zdawać sobie sprawę, ale brać pod uwagę w swoich kalkulacjach. Chociaż wartość nieruchomości rośnie w dużej mierze niezależnie od działań jej właściciela wraz z postępującym gwałtownie procesem urbanizacji, to nie zawsze i nie wszędzie zwrot z inwestycji w nieruchomości będzie większy niż przeciętny. Czasami źle poprowadzona inwestycja może przynieść straty. Inwestor powinien znać mechanizmy rządzące tym podsystemem. Powinien też umieć wykorzystać dźwignię finansową i umiejętnie wspomagać swoje działania kredytem tak, aby ostateczny rezultat był zgodny z jego oczekiwaniami.

Książka traktuje o wielu różnych aspektach finansowania nieruchomości,o związkach tych dwóch obszarów, o możliwościach wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności inwestora itp. Z tego powodu otwiera ją rozdział pokazujący nieruchomość jako przedmiot finansowania. Charakteryzując najważniejsze cechy nieruchomości, Autorzy opisują też, jak oddziałują one na płynność finansową inwestora i co najważniejsze - wskazują różne możliwe i dostępne na rynkach sposoby ich finansowania.

Szczegółowo sposób finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym omówiono w rozdziale drugim. Nie tylko zdefiniowano w nim (wreszcie jednoznacznie!) ten kredyt, ale pokazano podstawowe rodzaje kredytu hipotecznego i wszystkie cechy kształtujące jego ostateczną, łączną cenę. W dobie nachalnej reklamy bankowej, wmawiającej klientowi każdy rodzaj produktu, wiedza o alternatywnych możliwościach, umiejętność porównania zalet i wad różnych rozwiązań jest ważnym elementem działalności nie tylko zawodowych inwestorów, ale każdego, kto chociaż raz musi zaciągnąć kredyt, aby zakupić mieszkanie na własne potrzeby. Po przestudiowaniu tego rozdziału także taki "jednorazowy" inwestor będzie czuł się pewniej, podejmując ważne finansowe decyzje.

Rozdział trzeci przedstawia system bankowości hipotecznej w Polsce, na który oprócz banków hipotecznych składają się kasy mieszkaniowe i banki uniwersalne. Myślę, że jest to ważne podkreślenie, a pokazanie różnic pomiędzy tymi podmiotami uświadamia nam nie tylko to, co zostało w Polsce dokonane po 1989 r., co się nie udało, ale także to, co jeszcze jest możliwe do zrobienia w kształtowaniu tego systemu.

Rozdział czwarty koncentruje się na problemach ryzyka kredytowania hipotecznego. Rok 2007 przyniósł wielu osobom sukcesy inwestycyjne, ale wielu także rozczarowania i straty finansowe. Ci ostatni zbytnio zawierzyli propagandzie, że inwestycja w nieruchomości zawsze jest opłacalna. Trzeba pamiętać, że nie ma inwestycji bez ryzyka, że nieruchomość jest trudna do podziału, dużo warta, ale finansowo klasyfikowana jako niepłynna. To rodzi konsekwencje, z których inwestor musi zdawać sobie sprawę przed, a nie po podjęciu decyzji.

Rozdział piąty przedstawia hipotekę i inne zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Uzbraja Czytelnika nie tylko w wiedzę, czym jest hipoteka, ale także jak ją ustanowić, jak zaspokoić wierzyciela i czym różni się ona od długu gruntowego, który w niedalekiej przyszłości może stać się jej wielkim konkurentem. Pokazuje także inne, stosowane w praktyce bankowej, zabezpieczenia kredytów. Czasami bowiem dla inwestora ważne jest użycie innych zabezpieczeń niż hipoteka. Prezentowane w tym rozdziale narzędzia pokazują, co jest możliwe i w jakich przypadkach.

Także rozdział szósty, dotyczący wyceny nieruchomości, nie zawiera wszystkich związanych z nią zagadnień teoretycznych, ale pokazują ją przede wszystkim od strony praktycznej, tj. jako narzędzie niezbędne do zastosowania w celu uzyskania kredytowania.

Książkę kończy rozdział poświęcony perspektywom rozwoju związków między nieruchomościami a rynkami finansowymi, a więc głównie bankowości hipotecznej w Polsce.

Przedstawiona struktura książki wyczerpuje zakres podstawowej wiedzy dotyczącej powiązań pomiędzy nieruchomościami a bankami. W rezultacie, ze względu na układ, a zwłaszcza zawartość, książka jawi się jako dobry podręcznik dla uczestników rynku nieruchomości, szczególnie zawodowych, jak pośrednicy, zarządcy czy rzeczoznawcy, osób, które zamierzają zdobyć licencję profesjonalisty, ale także dla tych, którzy pojawiają się na tym rynku okazjonalnie, oraz wszystkich, którzy po prostu chcą poszerzyć swoją wiedzę.

Również dla studentów kierunków związanych z funkcjonowaniem rynku nieruchomości będzie ona znakomitym uzupełnieniem wiedzy zawartej w podstawowym podręczniku Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Rozwija bowiem szczegółowo wszystkie wątki dotyczące podsystemu finansowania nieruchomości.

Słowa kluczowe:
Główka Gabriel

Spis treści

Od Redakcji 9
1. Nieruchomość jako przedmiot finansowania (Magdalena Cicharska, Łukasz Reksa) 13
1.1. Nieruchomości - definicja i rodzaje 13
1.2. Najważniejsze cechy nieruchomości i rynku z punktu widzenia inwestowania 18
1.3. Rola finansowania w procesie inwestowania w nieruchomości 22
1.4. Podstawowe metody finansowania inwestycji w nieruchomości 24
1.4.1. Metody tradycyjne 26
1.4.2. Metody współczesne 31
1.4.3. Metody uzupełniające 37
2. Kredyt hipoteczny jako źródło finansowania nieruchomości (Gabriel Główka) 45
2.1. Pojęcie i cechy charakterystyczne kredytu hipotecznego 45
2.2. Podstawowe rodzaje kredytów hipotecznych 46
2.3. Koszty kredytu hipotecznego 50
2.3.1. Oprocentowanie kredytu 51
2.3.2. Prowizje bankowe 54
2.3.3. Opłaty 55
2.4. Rola kredytu hipotecznego w finansowaniu nieruchomości 56
3. System bankowości hipotecznej w Polsce (Gabriel Główka, Łukasz Reksa) 61
3.1. Uwagi ogólne 61
3.2. Banki uniwersalne 65
3.3. Kasy mieszkaniowe 68
3.4. Specjalistyczne banki hipoteczne 71
3.4.1. Podstawy prawne funkcjonowania banków hipotecznych 75
3.4.2. Bezpieczeństwo banków hipotecznych 76
3.4.3. Rodzaje listów zastawnych 80
3.4.4. Emisja listów zastawnych przez polskie banki 83
3.5. Różnice w zasadach udzielania kredytów hipotecznych między bankami uniwersalnymi a specjalistycznymi 86
4. Ryzyko w kredytowaniu hipotecznym (Magdalena Cicharska, Łukasz Reksa) 89
4.1. Istota ryzyka 89
4.2. Ryzyko kredytowania hipotecznego 91
4.3. Ryzyko przedmiotu zabezpieczenia 95
4.4. Ryzyko podmiotowe - kredytobiorcy 98
4.4.1. Klienci indywidualni 98
4.4.2. Klienci instytucjonalni 100
4.5. Zarządzanie ryzykiem 101
5. Hipoteka i inne zabezpieczenia kredytu na finansowanie inwestycji w nieruchomości (Agata Jurek-Zbrojska) 109
5.1. Rodzaje i cechy kredytów hipotecznych a dobór zabezpieczenia 109
5.2. Rodzaje zabezpieczeń - podstawowa klasyfikacja 113
5.3. Hipoteka jako podstawowy rodzaj zabezpieczenia 114
5.3.1. Definicja i charakterystyka hipoteki 114
5.3.2. Przedmiot hipoteki 116
5.3.3. Zasady ustanowienia hipoteki i jej rodzaje 118
5.3.4. Zaspokojenie wierzyciela 120
5.3.5. Wygaśnięcie hipoteki 120
5.3.6. Podsumowanie. Dług gruntowy 121
5.4. Zabezpieczenia osobiste 123
5.4.1. Poręczenie cywilne 123
5.4.2. Weksel i poręczenie wekslowe 125
5.4.3. Gwarancja 128
5.4.4. Przystąpienie do długu 131
5.4.5. Przejęcie długu 132
5.4.6. Umowa o świadczenie na rzecz osoby trzeciej 134
5.5. Zabezpieczenia rzeczowe 135
5.5.1. Zastaw zwykły 135
5.5.2. Zastaw rejestrowy 138
5.5.3. Zastaw finansowy oraz inne zabezpieczenia finansowe 142
5.5.4. Przewłaszczenie na zabezpieczenie 144
5.6. Inne rodzaje zabezpieczeń 147
5.6.1. Cesja praw na zabezpieczenie 147
5.6.2. Rachunki bankowe jako przedmiot zabezpieczenia 148
5.6.3. Kaucja 150
5.6.4. Ubezpieczenia jako forma zabezpieczenia 151
5.6.5. Uproszczone dochodzenie roszczeń - bankowy tytuł egzekucyjny 152
6. Wycena nieruchomości w celu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego (Elżbieta Mączyńska) 155
6.1. Uwagi ogólne 155
6.2. Metody wyceny nieruchomości. Funkcje, cele i obszary zastosowań w praktyce 156
6.2.1. Cele i funkcje wyceny 156
6.2.2. Wartość jako kategoria ekonomiczna 158
6.2.3. Obiektywna i subiektywna wartość nieruchomości 160
6.2.4. Podstawowe reguły wyceny nieruchomości 162
6.3. Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytowania. Ograniczenia i konflikty 170
6.4. Kredytowanie a likwidacyjne metody wyceny 177
6.5. Wycena a ryzyko kredytodawcy i kredytobiorcy 180
6.6. Kierunki zmian w metodyce wyceny nieruchomości 182
6.7. Podsumowanie 184
7. Perspektywy rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce (Magdalena Mikołajczyk ) 187
7.1. Zarys problemu 187
7.2. Dostępność kredytu 188
7.3. Uwarunkowania rozwoju kredytu hipotecznego 193
7.3.1. Otoczenie makroekonomiczne 193
7.3.2. Ceny na rynku nieruchomości ? dostępność mieszkań 194
7.3.3. Otoczenie demograficzne 196
7.3.4. Wpływ programów rządowych 197
7.3.5. Integracja europejska na rynkach hipotecznych 197
7.3.6. Otoczenie prawno-systemowe 199
7.3.7. Otoczenie regulacyjne 202
7.4. Podsumowanie 204
Bibliografia 205a